Lakáshasználat rendezése házastársak között
A jelenleg hatályos szabályozás, az élethez közelebb álló, nagyrészt egyszerűsítést tartalmazó változtatásokat hajt végre (például a lakáshasználati jog ellenértékének bonyolult számítási módját mellőzi, megpróbál többfajta rendezési lehetőséget adni ahhoz, hogy az elvált házastársak ne kényszerüljenek együtt lakni a továbbiakban. Igyekszik arra ösztönözni a házastársakat, hogy a lakáshasználatot – ha lehetséges – a közös vagyon megosztásával együtt rendezzék).
A lakáshasználat rendezésével kapcsolatban a rugalmasabb, végrehajtható szabályozásokat iktat be.
Ahhoz, hogy házastársi közös lakásról beszélhessünk, három feltételnek kell együttesen fennállnia:
- a házasságnak
- az együttlakásnak egy olyan (önálló) lakásban, amelynek használatára
- a házastársak egyikének vagy mindkettőjüknek tulajdonjoga, haszonélvezeti (használati) joga vagy bérleti joga alapján kerül sor.
A szabályozás szempontjából különbséget tesz a házastársak közös jogcíme, illetőleg az egyik házastárs kizárólagos jogcíme alapján lakott házastársi közös lakás használatával való rendelkezés, továbbá használatának rendezése között. A “közös” és a “kizárólagos” jogcím a külső jogviszonyra vonatkozó megjelölés, a házastársnak a házassági kötelékből eredően joga van a másik házastárs kizárólagos jogcíme alapján lakott közös lakás használatára az életközösség megszűnése után is, a használat rendezéséig.
A lakáshasználat rendezésére vonatkozó szabályok alkalmazása szempontjából – a bírói gyakorlattal egyezően – lakáshasználatra jogosult a lakásra kizárólagos jogcímmel rendelkező házastárs gyermeke is. Hangsúlyozni kell, hogy a gyermek lakáshasználati jogát önmagában a nagykorúság elérése nem szünteti meg, hiszen tipikus esetben a szülők ezt követően is kötelesek gondoskodni továbbtanuló nagykorú gyermekük tartásáról, amelynek elsődleges módja a saját háztartásukban történő ellátás .Ha a gyermek nem tanul tovább, akkor sem szűnik meg automatikusan a használati joga, mindaddig, amíg azt tőle a szülők meg nem vonják.
A közös lakással való rendelkezés korlátai
A jogszabály kimondja, hogy a házastársak közös jogcíme alapján használt lakással való rendelkezésre az életközösség fennállása alatt, továbbá annak megszűnésétől a lakáshasználat – megállapodással vagy bírói döntéssel való – rendezéséig a lakással a házastársak csak együttesen vagy a másik hozzájárulásával rendelkezhetnek, a hozzájárulást vélelmezni nem lehet. A “rendelkezés” a házastársak jogcíméhez igazodik (például a bérlő nem idegenítheti el vagy terhelheti meg a lakást, de elcserélheti, albérletbe adhatja, más személyt befogadhat, tartási szerződést köthet a lakásra stb.).
A házasság felbontása önmagában nem szünteti meg annak a házastársnak a használati jogát, aki a lakást a másik házastárs jogcíme folytán használja, ehhez vagy a felek ilyen tartalmú szerződése, vagy a bíróság döntése szükséges .
A használat szerződéses rendezése
A házastársi közös lakás használatát is rendezhetik a házasulók és a házastársak előre, külön erre irányuló szerződéssel vagy magában a házassági vagyonjogi szerződésben is. Az ilyen szerződés érvényességéhez is közokiratba foglalás szükséges.
A gyermek lakáshasználati jogának figyelembevétele
A kiskorú gyermek lakáshasználati jogának védelme érdekében a jogalkotó felhívja a szülők figyelmét annak lehetőségére, hogy az életközösség megszűnése esetére a gyermekek további lakhatásának biztosítását – ami minden körülmények között kötelességük – a szülői felügyelet rendezésének módjához igazim, maguk határozhatják meg, másrészt kimondja, hogy – eltérő rendelkezésük hiányában – a szerződés az annak megkötése után született gyermekükre is kiterjed.
Ha a szerződés a kiskorú gyermek lakáshasználati jogával kapcsolatosan rendelkezést nem tartalmaz, vagy olyan rendelkezést tartalmaz, ami a lakáshasználat rendezésekor a kiskorú gyermek megfelelő lakáshoz fűződő jogát súlyosan sérti, a bíróság a gyermek érdekében a közös lakás használatát a szerződésben foglaltaktól eltérően rendezheti.
A használat rendezése az életközösség megszűnése után
A házastársaknak az életközösség megszűnését követően lehetőségük van arra, hogy megállapodjanak a közös lakás további használatáról. Ez a szerződés az életközösség megszűnése esetére “előre” rendezi a használat kérdését – nincs alakszerűséghez kötve, az írásban, szóban és ráutaló magatartással is létrejöhet . Amennyiben a megállapodás harmadik személy (például a bérbeadó) jogait érinti, annak hatályosulásához e harmadik személy hozzájárulása szükséges.
Ha a felek között sem szerződés, sem az életközösség megszűnését követően – kötelező alakiság nélkül – létrejött egyéb megállapodás nincs a házastársi közös lakás használatáról, annak rendezését bármelyik házastárs a bíróságtól kérheti.
A közös jogcímen lakott lakás használatának megosztása és a megosztás mellőzése
A közös jogcímen használt lakás esetén a főszabály változatlanul a lakás használatának megosztása, amit a bíróság a jelenleginél rugalmasabb feltételekkel rendelhet el vagy mellőzhet. Az elrendelésre akkor van lehetőség, ha arra a lakás adottságai alapján mód nyílik.
A megosztás elrendelésének irányába “húzó” szabály, hogy a használat megosztására akkor is sor kerülhet, ha a lakás kisebb átalakítással a megosztásra alkalmassá tehető, feltéve, hogy az átalakítás jogi és műszaki előfeltételei igazoltak. A költségeket annak a házastársnak kell előlegeznie, aki a megosztásnak ezt a módját kéri, azok viseléséről pedig – vita esetén a bíróság dönt, a felek körülményeit és az átalakításhoz fűződő érdekét mérlegelve. Mindezek lényegében a bírói gyakorlatban kialakult megoldások normává emelését jelentik.
a használat megosztása nem jelent teljes elkülönülést a lakáson belül, hanem a társbérlethez hasonló helyzetet teremt a házastársak között, akik a lakásnak egyes, a bíróság által meghatározott lakószobáit és helyiségeit kizárólagosan, más helyiségeit közösen jogosultak használni .
Az egyik házastárs kizárólagos jogcíme alapján lakott lakás használatának rendezése
Ha a házastársi közös lakást a házastársak kizárólag egyikük jogcíme alapján használják, az e kizárólagos jog (tulajdon, haszonélvezet, bérlet) gyakorlásához fűződő érdek és a családvédelmi érdek ütközhet egymással.
A bíróság az adottságainál fogva arra alkalmas lakás osztott használatát rendelheti el egyrészt a lakáshasználatra jogosult kiskorú gyermek érdekében, ha a gyermek vagy több gyermek esetén legalább egyikük feletti szülői felügyeleti jog gyakorlását a másik házastársnak biztosította.
E rendelkezés a hosszabb házasságot követően, az elköltözéshez megfelelő anyagi fedezettel nem rendelkező, esetleg korábbi saját lakását éppen e házasság érdekében feladó házastársat kívánja védeni a kizárólagos lakáshasználati jogcímmel rendelkező házastárssal szemben.
Kivételesen indokolt esetben azt is lehetővé teszi a jogszabály, hogy a bíróság a lakás kizárólagos használatára a másik házastársat jogosítsa fel, ha a lakáshasználatra jogosult kiskorú gyermek feletti szülői felügyeleti jog gyakorlása őt illeti meg és a kiskorú gyermek lakhatása másként nem biztosítható (például a lakás nem osztható meg, elköltözni nem tudnak). Az Alkotmánybíróság a tulajdonjognak családvédelmi alapon, a gyermek érdekében történő korlátozását a 2299/B/1991. sz. határozatában (ABH 1992. 570. oldal) nem tartotta alkotmányellenesnek, azt támogatja az ET Min. Biz. (81) 15 Ajánlás 3. Alapelve is, és az nem ismeretien a külföldi jogokban sem.
A lakáshasználati jog ellenértékének megtérítése
Az új Ptk. gyökeresen változtat a lakáshasználati jog ellenértékének jelenlegi rendszerén. Abból indul ki, hogy – a gyakorlat tapasztalatai szerint – a lakás használatára vonatkozó jognak vagyoni értéke van, amelyet nem elméleti számítások alapján, hanem a forgalmi viszonyoknak megfelelően, esetenként kell meghatározni. A használati jog vagyoni értéke ugyanúgy a házastársak vagyonának része, mint más vagyontárgy vagy vagyoni értékű jog. A házastársi közös vagyon megosztása során a vagyontárgy értékének meghatározása egyedileg, szakértő kirendelése útján történik. A lakásból távozó házastársnak is ahhoz az összeghez kell hozzájutnia, amennyi elvesztett használati jogának az értéke, ez pedig szintén a forgalmi adatok alapján, a konkrét lakásra nézve állapítható meg reálisan. Ilyen módon illeszthető be a térítés összege ellentmondás mentesen a házastársak közötti vagyoni elszámolásba is.
A használati érték számítására szabályokat nem ad, csupán azt rögzíti, hogy a lakásból távozó házastárs korábbi használati joga vagyoni értékének megfelelő térítésre tarthat igényt. Nem illeti meg térítés azt a házastársat, aki a lakás elhagyását a házasság felbontás illetőleg az életközösség megszűnésére esetére előzetesen szerződésben ,akár az életközösség megszűnése után kötött szerződésben a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése esetére elhelyezési és térítési igény nélkül vállalta. A térítés összegét a használati jog forgalmi értéke határozza meg, amitől eltérést jelenthet, hogy a gyermek lakáshasználati jogának értékét annak a házastársnak a javára kell figyelembe venni, aki a lakáshasználatot szülői felügyeleti joga és kötelezettsége alapján a gyermek részére a továbbiakban biztosítja (ez tehát nemcsak a lakásban a gyermekkel maradó házastárs fizetési kötelezettségét csökkenti, hanem – a jelenlegi gyakorlattal szemben – növelheti a térítés mértékét annak a házastársnak a javára, aki a lakást a nála elhelyezett gyermekkel együtt hagyja el).